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「公開物件」と「非公開物件」の違いとは?

不動産を探すとき「広くインターネットで公開されている物件」と「非公開物件」、どちらに良い物件があると感じるでしょうか。

 

大手不動産ポータルサイトの楽待などでも会員登録すると非公開物件を紹介しますとうたっています。非公開物件には「あなただけに特別な情報を教えますよ」といったようなニュアンスが感じられてなにやらお得感がしてきませんか。

 

一般的に非公開物件となるケースとはどんなものがあるのでしょうか。

 

まず大きく言えば、「一般個人が自分で住むための住宅」というものはあまり「非公開物件」にすることは少なく、なるべく多くの人の目に晒す売り方をします。

つまり、「非公開物件」というと、やはり「不動産投資向き=収益物件」という物件が多いと言えます。その中でも、以下のような理由で「非公開」として水面下で売却活動が行われます。

 

 

①売却していることを知られたくない

売主が物件を売り出していることを公にしたくない場合があります。例えば経済的理由で物件を手放さざるをえないといったことを知られたくないなどの理由です。

 

②「出回り物件」というレッテルを張られたくない

「公開物件」という場合は、「レインズ(仲介業者間オンラインネットワーク)」で全ての仲介業者に公開したり、仲介業者だけでなく誰でも見れるようなWEBサイトに掲載したりすることで、広く物件情報をばらまく売り方です。新築の分譲マンションなどは全て「公開物件」と言っていいでしょう。

しかし、こうした分譲マンションのような最初から公開されている物件を「出回り物件」と呼ぶ人はいません。

 

 「出回り物件」という場合は、やはり投資家向けの収益ビル等で、多くの業者や投資家が知っている状態になっている物件を呼ぶ言葉で、「広く公開されている」というよりも、ニュアンス的には、最初から公開したか、水面下で売ろうとしたかにかかわらず、「皆が知っている=誰もなかなか手を出さない売れ残り物件」といったマイナスイメージで使われがちです。

 

つまり、最初から情報をばらまくと「皆知ってる出回り物件=値段が高いか、どこかに問題がある物件」なのではないか、というレッテルをはられかねないから、「非公開」にするというケースが多いのです。

 

 多くの不動産業者が正式な販売物件として売り出す場合に「非公開物件」という場合は、この理由が殆どで、実際は「非公開」ではなく、「再販業者等へ持ち回るのでなく、最終の投資家=エンド顧客」に限定して情報を提供したい、という理由で「非公開」にするのです。

 

業者皆が知っていると、一人の投資家に複数の業者が持ち込んだりする結果、「出回り物件」となって、「どこかに問題があるのでは?」と疑われてしまうのが嫌なのです。

 

③元付仲介業者の都合

 元付(売却依頼を受けた最初の)仲介業者が自分で買主を見つけると仲介手数料を売主と買主の両方からもらえるので(いわゆる「両手取引」ですね)、情報をわざとオープンにしないでいるケースです。

 

問題になってくるのは一番最後にあげたケースで、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を締結しレインズ掲載を義務づけられているにもかかわらず掲載していない場合です。つまり情報を囲い込んでいるわけで、売主の利益を損ないかねませんし、そもそもこれは違法です。

 

!?「出回り物件」は割高で「非公開物件」は割安か?

 

 

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